Πώς θα φορολογούνται οι ενοικιάσεις AirBnB
Τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών ακινήτων που ενοικιάζουν βραχυχρόνια εξοχικές ή άλλα κατοικίες μέσω της πλατφόρμας Airbnb άλλων αντίστοιχων από 1/1/2018 καθορίζει η εγκύκλιος ( ΠΟΛ.1187/2017) του διοικητή της ΑΑΔΕ κ. Γιώργου Πιτσιλή που δημοσιεύτηκε σε ΦΕΚ.
Με την απόφαση τίθενται, για πρώτη φορά, οι προϋποθέσεις τόσο για τον προσδιορισμό, ανά φορολογικό έτος, του συνολικά αποκτηθέντος εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, όσο και της δυνατότητας διενέργειας ηλεκτρονικών διασταυρώσεων από ίδιες ή τρίτες πήγες.
Η απόφαση προσδιορίζει τις υποχρεώσεις όλων των εμπλεκόμενων μερών στην οικονομία του διαμοιρασμού ακινήτων, τη διαδικασία εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, καθώς και τη διαδικασία υποβολής της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Ως «Βραχυχρόνια Μίσθωση» στο πλαίσιο της «οικονομίας του διαμοιρασμού» ορίζεται η μίσθωση «Ακινήτου» που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους.
Η έννοια του «Διαχειριστή Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα που πραγματοποιεί ανά «Ακίνητο», έναντι της φορολογικής διοίκησης. Ειδικότερα ο διαχειριστής , υποχρεούται να προχωρήσει στις εξής κινήσεις:
1. Εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, Η Διαδικασία Εγγραφής και Οριστικοποίησης στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» γίνεται ηλεκτρονικά μέσω του διαδικτυακού τόπου www.aade.gr από κάθε «Διαχειριστή» με τους προσωπικούς κωδικούς πρόσβασης που διαθέτει στο TAXISnet.
Τα δεδομένα που καταχωρούνται στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» επέχουν θέση υπεύθυνης δήλωσης του αρ.8 ν. 1599/1986. Σε περίπτωση ελέγχου, ο «Διαχειριστής» οφείλει να προσκομίσει όλα τα απαραίτητα νομιμοποιητικά έγγραφα -στοιχεία που αποδεικνύουν την ορθότητα των στοιχείων που έχει καταχωρήσει. Μετά την απόκτηση αριθμού εγγραφής, ο «Διαχειριστής» δύναται να προβαίνει σε μεταβολές, έως και την ημερομηνία οριστικοποίησης του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», προκειμένου είτε να διορθώνει λανθασμένες καταχωρήσεις είτε να τροποποιεί στοιχεία λόγω αλλαγής των πραγματικών περιστατικών, χωρίς να αλλάζει ο αριθμός εγγραφής «Ακινήτου».
Ο «Διαχειριστής», στην περίπτωση που είναι και ιδιοκτήτης, προκειμένου να λάβει αριθμό εγγραφής στο
«Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», απαιτείται να έχει επιβεβαιωθεί ο Α.Τ.ΑΚ. που αναγράφει με τα στοιχεία που τηρούνται στα υποσυστήματα (Ο.Π.Σ. Περιουσιολόγιο) της ΔΗΛΕΔ και να αντιστοιχεί σε εμπράγματα δικαιώματα πλην της ψιλής κυριότητας, ενώ στην περίπτωση που είναι υπεκμισθωτής θα πρέπει να έχει επιβεβαιωθεί και ο αριθμός Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας που έχει συνάψει με τουλάχιστον έναν ιδιοκτήτη του ακινήτου που προτίθεται να εγγράψει. Τα υπόλοιπα στοιχεία (λοιποί δικαιούχοι εισοδήματος, ποσοστά κ.λπ.) δύναται να τα καταχωρήσει κατά την διαδικασία οριστικοποίησης του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», έως και την ημερομηνία έναρξης των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος έκαστου φορολογικού έτους, προκειμένου να προσδιοριστεί το φορολογητέο εισόδημα ανά δικαιούχο εισοδήματος. Σε περίπτωση που κατά την ημερομηνία οριστικοποίησης του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» δεν έχουν καταχωρηθεί από τον «Διαχειριστή» ποσοστά δικαιούχων εισοδήματος ή και ποσοστά αγνώστων ιδιοκτητών, ώστε να συμπληρώνεται το 100% του εισοδήματος, το ποσό που αντιστοιχεί στο υπολειπόμενο ποσοστό, φορολογείται στον ίδιο, εφόσον για το ποσοστό αυτό δεν έχει ακολουθηθεί η διαδικασία που ορίζεται στην περίπτωση ε’ της παραγράφου 5 του άρθρου 1 της παρούσας. Σε περίπτωση εμφάνισης του δικαιούχου εισοδήματος και είσπραξης του ποσού από το Τ.Π.Δ., ο δικαιούχος υποχρεούται σε υποβολή δήλωσης για το εισόδημα που εισέπραξε.
2. Υποβολή της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής ανά μισθωτή,
3. Καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής Δηλαδή την παροχή στοιχείων (συνδικαιούχοι εισοδήματος, ποσοστά κ.α.) απαραίτητων για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος του αρ. 39Α του ν. 4172/2013, ανά δικαιούχο εισοδήματος.
4.Δημόσια κατάθεση στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (ΤΠΔ) του ποσού που αναλογεί σε αγνώστους δικαιούχους εισοδήματος Δηλαδή αυτούς για τους οποίους ο Διαχειριστής, δεν ήταν δυνατόν να γνωρίζει κατά την εγγραφή του Ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Σε περίπτωση, που ο Διαχειριστής εκμισθώνει διακριτά στην πλατφόρμα περισσότερους του ενός χώρους στο ίδιο ακίνητο θα πρέπει να αποκτά ξεχωριστό αριθμό μητρώου για κάθε έναν από αυτούς.
Υπογραμμίζεται ότι για κάθε ένα ακίνητο ορίζεται ένας μόνο «Διαχειριστής».
Ο Διαχειριστής έχει την υποχρέωση να καταχωρήσει όλα τα στοιχεία που απαιτούνται και να οριστικοποιήσει το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής το αργότερο μέχρι την ημερομηνία έναρξης της εφαρμογής για την υποβολή των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος έκαστου φορολογικού έτους, με δυνατότητα εμπρόθεσμης τροποποίησής του μέχρι την καταληκτική ημερομηνία της υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. Αν δεν οριστικοποιήσει τα στοιχεία μέχρι αυτή την προθεσμία, τα δεδομένα που έχουν καταχωρηθεί στο Μητρώο θεωρούνται οριστικά.
Τα στοιχεία, που καταχωρούνται στη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής ανά βραχυχρόνια μίσθωση, είναι, τουλάχιστον, ο αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, το συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα ή το συνολικό ποσό βάσει της πολιτικής ακύρωσης, η επωνυμία της ψηφιακής πλατφόρμας, τα στοιχεία του μισθωτή, η έναρξη – λήξη της μίσθωσης και ο τρόπος πληρωμής του μισθώματος.
Πρόστιμο 5.000 ευρώ στους παραβάτες
Στην απόφαση προβλέπεται η επιβολή προστίμου 5000 ευρώ κάθε μία από τις παρακάτω παραβάσεις:
α. Παράλειψη εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής,
β. Μη εμφανής αναγραφή του αριθμού εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής κατά την ανάρτηση του Ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής,
γ. Μη εμφανής αναγραφή του αριθμού του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) στην ανάρτηση του Ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής, από τους Διαχειριστές, για τους οποίους δεν υπάρχει υποχρέωση εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής,
Σύμφωνα με το 4472/2017 που καθορίζει την φορολογική διαχείριση των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων μέσα από ψηφιακές πλατφόρμες διαμοιρασμού (Air bnb ή άλλες )στο ετήσιο εισόδημα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων που αποκτά από φέτος κάθε φυσικό πρόσωπο, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, θα επιβληθεί το 2018 φόρος εισοδήματος με βάση την κλίμακα φορολογίας των ενοικίων. Συνεπώς τα έσοδα θα φορολογούνται με συντελεστές 15% από το πρώτο ευρώ μέχρι τις 12.000 ευρώ του ετησίου εισοδήματος, 35% στο τμήμα του ετησίου εισοδήματος από τις 12.001 έως τις 35.000 ευρώ και 45% στο τμήμα του ετήσιου εισοδήματος πάνω από τις 35.000 ευρώ, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό θα λογίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται με 22% μέχρι τις πρώτες 20.000 ευρώ, 29% στο τμήμα από τις 20.001 έως τις 30.000 ευρώ, 37% στο τμήμα από τις 30.001 έως τις 40.000 ευρώ και 45% στο τμήμα πάνω από τις 40.000 ευρώ.
Το εισόδημα που αποκτάται φέτος από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο, θα θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική και θα φορολογείται με συντελεστή 29%.
